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网红剧带动下的苏州楼市焦虑狂奔

图片来源@视觉中国

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云微资讯注:本文来自微信公众号界面新闻(ID:wowjiemian),作者:杨冰柯,云微资讯经授权发布。

在网红剧《都挺好》中,苏家老宅贯穿着剧作的始末,这套位于苏州同德里小巷的三间房子,供养了一家人的世俗悲欢甚至命运走向。大儿子苏明哲赴美读书、小儿子苏明成结婚买房的资金腾挪,甚至苏大强晚年的短暂春光都是卖掉其中一间屋子才使资金周转开来。

电视剧中靠着一间屋子换来了孩子们的前途和幸福,现实生活中房子的重要性更是如此。过去一个月,苏州房地产市场上演了一场又一场数字跳动,这个城市的楼市与热播剧一样,又火了一把。

3月18日,苏州吴江三千邑项目350套房源,216套高层在1分钟售罄。3月25日,姑苏区仁恒公园世纪项目,836个家庭单位争抢196套房。3月30日,吴中区南山维拉项目开售,2000人深夜排队抢房。4月6日,吴江万科翡翠公园千人抢408套房源,开盘不到2分钟售罄。

这几个热门项目代表了过去一个月苏州楼市的整体成交行情,房子又变得好卖了。克尔瑞数据显示,三月份苏州市区13个住宅或类住宅楼盘开盘,整体认购率达到84%,创最近半年来新高,多个楼盘出现即开即磬的局面。

截止到3月29日,苏州市区商品住宅3月共成交4190套,同比2018年增长20.3%,成交面积为62.1万平方米,同比增长42.1%。其中,成交最多的是吴江区,达到了2610套。

一手房再现抢房高潮,最能反映市场真实情况的二手房更是火爆。数据显示,3月苏州市区二手房成交了5888套,同比2018年的3092套增长43%。

过去一个季度,苏州市区二手房总计成交了18275套房子,单月和季度都创下了近三年同期苏州二手房成交的高峰。具体来看,3月成交量最高的区域在苏州园区和姑苏区,分别卖掉了1478套和1328套房子。

成交量暴增,苏州的房价也再度登顶。反映房价趋势的冰山指数显示,苏州房价已经连续两周领涨全国市场,最新数据显示,4月第二周,苏州均价为23413元/平方米,月环比增幅为2.4%,排名第一。冰山指数认为,苏州市场复苏,处在加速上涨阶段。

一位苏州市场人士对界面新闻记者表示,这波行情从苏州园区的量价齐升开始,从年前12月开始一些园区业主开始卖掉自己园区的小房子去置换改善房,但这波行情的最高点从目前来看在3月中旬,一些在这时出手的业主将房子变现卖到了最高的价格。

数据显示,从2018年2月到2019年1月,苏州园区房价大部分涨幅已经在30%左右,按照苏州市场人士对界面新闻记者的表述,3月份园区的涨幅达到最高点。

多位苏州园区业主也对界面新闻记者表示,从目前的小区成交情况来看,3月中旬左右的成交价确实为历史高点,后来业主的挂牌价虽然比3月中旬高,但却极少有成交。

这个阶段的历史成交高点也影响到了整个苏州房地产市场,开发商、购房者和业主的预期都在改变,整个苏州开始蔓延着房价要涨的焦虑情绪。

对市场反应最敏感的开发商们迅速行动,他们顺水推舟贩卖放大这种看涨的焦虑情绪。南山维拉在开盘时,580套房子有着2000人预约认筹,属于明显的供不应求,开发商也就此提高门槛,将本来要求的5万预约金在开盘前几天加价变成30万预约金,同时置业顾问将全款和关系户看作重点认购对象,大批首付三成的购房者被拒之门外。

同样位于苏州园区的中海上园湾项目刚好在月底开放了样板间,根据多位购房者反映,购房者想看样板房现在也需要验资280万。这个定位纯改善型的项目,户型面积都在140平方以上,中海地产2017年的拿地楼面价超过2万元/平方米。

二手房市场上,房东坐地起价的现象也重现江湖,多位购房者对界面新闻表示,在上周的看房过程中,购房者看上房子后,房东要求涨价的不在少数。

《都挺好》电视剧中苏明哲的买房论是“买涨不买跌”,卖方市场回归,涨价氛围蔓延,购房者们也开始躁动起来。一位购房者对界面新闻记者称,苏州园区这次涨的人心惶惶,身边都是卖房换房的同事和朋友,原本平静的自己也开始焦虑了。

除了成交的量价齐升,支撑看涨预期的还有苏州一季度土拍市场的火爆。克尔瑞数据统计,2019年第一季度,从1月4日开始,苏州共举办了三场土拍,成功出让了16宗涉宅经营地块,总土地出让金为303亿元,其中12宗溢价成交,最高溢价率接近50%。从竞拍轮次来看,动辄大几十轮甚至一百多轮激烈竞价的情形,也与去年经常出现的流拍形成鲜明对比。

在最近的4月2日吴江太湖新城土拍中,苏州城投以总价16.7亿、楼面价17294.57元/平方米、溢价率为36%拿下该块土地,这也是今年苏州土拍市场首块需现房销售的地块。

开发商重新投入热情加大买地力度,购房者也出现上涨预期,但这样的火爆局面能否持续仍然是一个未知数。

一位苏州开发商营销负责人对界面新闻记者表示,苏州当前的市场情绪跟全国不太一样,在经历2017年、2018年的盘整期后,2019年的苏州市场更多的是释放需求,相对比较猛烈。同时,苏州市场两极分化,苏州园区和姑苏区由于供应稀缺持续火爆,同时一些起步更低的价值洼地比如吴江由于性价比高、一二手倒挂严重,也遭到市场的哄抢。

近期火热的几个项目印证了上述开发商盘的判断。吴江三千邑项目高层均价为16000元/平方米,区域内待上市的项目楼面价大多高于三千邑的地价,可以预料的是,其未来上市的项目预售价至少不会低于三千邑项目。

万科翡翠公园均价为17500元/平方米,但周边二手房次新房价格都在1.9万/平方米之上。姑苏区本身就供应稀缺,仁恒公园世纪不过预售价格为35311元/平方米,小户型均价与周边二手房挂牌价有约5000元/平方米的差距。吴中南山维拉项目预售均价为1.48万/平方米,但该板块二手房均价已经达到2.3万/平方米。

根据苏州官方信息,截止4月9日,苏州市区住宅存量为40042套,按照过去一个月5260套的去化速度,苏州消化周期为7.6个月。与2016年苏州楼市最疯狂时不到2万套的库存相比,当前苏州楼市供应并不算稀缺。

值得注意的是,经历了暴涨的2016年,苏州楼市的起点已经远远高于之前。在限购、限贷之下,杠杆率降低,苏州市场上的投资客相对较少。上述市场人士对界面新闻记者表示,当前活跃在苏州市场的主要是刚需和改善。

苏州仁恒一位营销负责人对界面新闻记者表示,苏州楼市过去两年并没有冷下来,苏州园区一直供应不上,姑苏区是供应低了,其他几个区域还好,由于限价市场不会出现大涨,但市场需求在那里,性价比好的项目也有限,热度能否持续就看政策了。

全国楼市“房住不炒”的基调并没有改变,但因城施策下局部也有调整的空间。再加上4月8日发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出了继续加大户籍制度改革力度,这意味着接下来绝大部分城市都可能放宽落户限制。

根据统计局相关数据,2018年苏州市常住人口为1072.17万人,比上年增长0.36%;户籍人口为703.55万人,比上年增长1.8%。苏州在3月初已经放宽了老人投靠子女落户政策,老人投靠子女落户取消子女落户年限5年+的限制和“老人落户后人均不低于18㎡”的限制。

相对于杭州等城市利率上浮下调、放松落户限制,苏州也还有很大空间。以利率为例,杭州目前多家银行首套房利率已经回调至上浮5%,而苏州的利率仍普遍在上浮20%左右。落户方面,杭州再次放宽落户准入,大专生即可落户杭州,而苏州目前大专生仍需两年社保。

当然,这些金融和政策层面的利好空间,仍有待具体措施出台后市场去承接,但要落实下来仍需时日。

一些开发商就相对谨慎,”当前的市场并不是满山红,也有一些楼盘依然不好卖,同时2016年市场火爆时开发商拿的高价地入市难的问题也没有改观”。他也继续看好当前苏州楼市,信心有所回归,但却并不会因市场回归热度改变既定的推盘节奏。  

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